Bir konut ilanında kat irtifakı, tapu işleminde bağımsız bölüm, proje incelerken ada ve parsel, kiralama sırasında ise depozito gibi birçok kavramla karşılaşabilirsiniz.
Bu terimlerin bazıları yalnızca teknik bir detay gibi görünse de satın aldığınız taşınmazın hukuki durumunu, kullanım biçimini veya gerçekleştireceğiniz işlemi doğrudan etkileyebilir.
Bu nedenle gayrimenkul dilini bilmek, yalnızca sektörel kavramları öğrenmek değil; satın aldığınız şeyin gerçekte ne olduğunu anlamaktır.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılacak veya yapımı devam eden yapının gelecekte bağımsız bölüm olacak alanları için kurulan bir irtifak hakkıdır.
Daire, ofis veya dükkân gibi bağımsız bölümlerin henüz yapı tamamlanmadan tapu sisteminde tanımlanabilmesini sağlar. Kat irtifakı bulunan ve yapı kullanma izin belgesi alınan yapılarda gerekli süreç tamamlandığında kat mülkiyetine geçilebilir.
Bu nedenle proje aşamasında konut satın alırken yalnızca “tapusu var mı?” değil, tapunun niteliği nedir? sorusunu da sormak gerekir.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapıda daire, ofis, mağaza veya depo gibi başlı başına kullanılabilen bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.
Kat irtifakı daha çok yapılacak veya yapılmakta olan yapıyla ilişkiliyken, kat mülkiyeti tamamlanmış bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet yapısını ifade eder.
İskan Nedir?
Halk arasında iskan olarak bilinen belge, resmi adıyla yapı kullanma izin belgesidir.
Yapının ruhsat ve onaylı projelerine uygun biçimde tamamlanmasının ardından ilgili idare tarafından düzenlenen bu belge, yapının kullanım sürecindeki en önemli resmi belgelerinden biridir. Yapı kullanma izin belgesi, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sürecinde de önem taşır.
Bu nedenle tamamlanmış bir konutta yalnızca binanın fiziksel durumuna değil, yapı kullanma izin sürecinin durumuna da bakılmalıdır.
Bağımsız Bölüm Nedir?
Bağımsız bölüm; bir yapının tek başına kullanılmaya elverişli ve ayrı mülkiyete konu olabilen bölümüdür.
Bir apartmandaki daire, ticari projedeki dükkân veya bir binadaki ofis bağımsız bölüm olabilir. Tapuda işlem yapılırken satın aldığınız konutun bağımsız bölüm numarasının, konumu ve fiili kullanım alanıyla eşleşmesi önemlidir.
Ada Nedir?
Ada, imar ve kadastro sisteminde çevresi yol, meydan, sokak veya benzeri sınırlarla çevrili parseller grubunu ifade eder.
Bir gayrimenkulün resmi olarak tarif edilmesinde adres kadar ada ve parsel numarası da önemlidir.
Parsel Nedir?
Parsel, sınırları belirlenmiş ve tapu-kadastro sisteminde tanımlanmış arazi parçasıdır.
Bir parsel tek kişiye ait olabileceği gibi hisseli mülkiyete de konu olabilir. TKGM Parsel Sorgu sistemi üzerinden taşınmazın ada-parsel bilgisi, yüzölçümü, konumu ve bazı temel nitelikleri görüntülenebilir.
Bu nedenle özellikle arsa veya proje yatırımlarında “adres neresi?” kadar “hangi parselden söz ediyoruz?” sorusu da önemlidir.
Kadastro Nedir?
Kadastro, taşınmazların konumlarının, sınırlarının ve hukuki durumlarının belirlenerek kayıt altına alınmasına ilişkin sistemdir.
Kadastro sayesinde bir taşınmazın harita üzerindeki yeri ile tapu sicilindeki hukuki karşılığı birbirine bağlanır.
Günümüzde ada ve parsel bilgilerinin önemli bir bölümü dijital olarak TKGM sistemlerinden sorgulanabiliyor.
Kapora Nedir?
“Kapora” günlük dilde bir konutu satın alma veya kiralama niyetini göstermek amacıyla ödenen ön bedel için kullanılır. Ancak hukuki sonuç açısından paranın hangi şartlarla verildiği ve sözleşmede nasıl tanımlandığı önemlidir.
Türk Borçlar Kanunu'na göre sözleşme sırasında verilen para, aksi kararlaştırılmadıkça bağlanma parası olarak kabul edilir ve esas borçtan düşülür. Eğer açıkça “cayma parası” kararlaştırılmışsa farklı hükümler uygulanır; parayı veren cayarsa verdiği tutarı bırakabilir, parayı alan cayarsa iki katını geri vermesi gerekebilir.
Bu nedenle kapora gönderirken yalnızca ödeme yapmak değil, ödemenin hangi koşullarda iade edileceğini yazılı hale getirmek önemlidir.
Depozito Nedir?
Depozito, kira ilişkisinde kiracının sözleşmeden doğabilecek yükümlülükleri için verilen güvence bedelidir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle güvence istenmesi halinde bu tutar üç aylık kira bedelini aşamaz. Kanunda para olarak verilen güvencenin kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir tasarruf hesabında tutulmasına ilişkin düzenleme de bulunuyor.
Kapora ile depozito aynı şey değildir: kapora genellikle işlemin kurulması aşamasında, depozito ise kira ilişkisinin güvencesi olarak gündeme gelir.
Rayiç Bedel Nedir?
Rayiç bedel günlük kullanımda bir taşınmazın mevcut piyasa koşullarındaki yaklaşık alım-satım değerini ifade etmek için kullanılır.
Ancak burada piyasa değeri ile emlak vergisi değerini birbirinden ayırmak gerekir.
Tapu harcında esas alınan sistemde, beyan edilen gerçek satış bedeli emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Gerçek satış bedeli daha yüksekse harcın gerçek devir bedeli üzerinden hesaplanması gerekir. Dolayısıyla belediyedeki emlak vergisi değeri, bir evin gerçek piyasa fiyatıyla aynı şey değildir.
Amortisman Süresi Nedir?
Gayrimenkulde amortisman süresi, bir konutun satın alma bedelinin kira geliriyle teorik olarak kaç yılda geri kazanılabileceğini anlatmak için kullanılan pratik bir göstergedir.
Örneğin konutun satış bedeli ile yıllık kira geliri karşılaştırılarak basit bir geri dönüş süresi hesaplanabilir.
Ancak tek başına bu rakam yatırım performansını göstermez. Vergiler, boş kalma süresi, bakım giderleri, aidat, kira artışları ve taşınmazın gelecekteki değer değişimi de değerlendirilmelidir.
Bu nedenle kısa amortisman süresi her zaman otomatik olarak iyi yatırım anlamına gelmez.
DASK Nedir?
DASK tarafından sunulan Zorunlu Deprem Sigortası, kanun kapsamındaki konut ve bağımsız bölümler için zorunlu sigorta sistemidir ve poliçenin her yıl yenilenmesi gerekir.
2026 itibarıyla tapu işlemlerinde de önemli bir uygulama bulunuyor: 5 Eylül 2026 veya sonrasında tapuya işlenen konut satışlarında alıcının tapu işleminden önce kendi adına geçerli Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi yaptırmış olması gerekiyor.
DASK'ın varlığı ise binanın depreme dayanıklılığını gösteren teknik bir rapor olarak değerlendirilmemelidir. Sigorta ile yapısal güvenlik incelemesi birbirinden farklı konulardır.
Muvafakatname Nedir?
Muvafakatname, en basit ifadeyle belirli bir işlem için verilen yazılı onay veya izin belgesidir.
Ancak her gayrimenkul satışında standart olarak “muvafakatname alınması gerekir” şeklinde genel bir kural bulunmaz. İşlemin niteliğine, taşınmazın hukuki durumuna, temsil ilişkilerine veya taşınmaz üzerindeki özel kayıtlara göre farklı onay ve belgeler gerekebilir.
Bu nedenle muvafakatnamenin gerekli olup olmadığı, yapılacak tapu işleminin niteliğine göre değerlendirilmelidir.
Gabari Nedir?
Gabari, özellikle imar ve proje geliştirme süreçlerinde yapının ulaşabileceği yükseklikle ilişkili kullanılan bir kavramdır.
Bir arsanın üzerinde nasıl ve ne büyüklükte yapı geliştirilebileceği yalnızca gabariyle belirlenmez. Emsal, çekme mesafeleri, yapı yaklaşma sınırları, kat adedi ve ilgili imar planı hükümleri birlikte değerlendirilir.
Bu nedenle arsa yatırımı yaparken tek bir imar değerine bakmak yerine planın bütününü okumak gerekir.
İfraz Nedir?
İfraz, tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bir taşınmazın belirlenen şartlara göre iki veya daha fazla parsele ayrılması işlemidir.
Örneğin büyük bir arsanın gerekli imar ve teknik koşullar sağlandıktan sonra birden fazla bağımsız parsele ayrılması ifraz işlemiyle gerçekleştirilebilir.
İfrazın tersi yöndeki işlem ise birden fazla parselin bir araya getirilmesini ifade eden tevhit işlemidir.
Temlik Nedir?
Temlik genel anlamıyla bir hak veya malvarlığı unsurunun başka bir kişiye devredilmesini ifade eder.
Gayrimenkul alanında kavramla özellikle mülkiyet veya taşınmaza ilişkin bazı hakların devri bağlamında karşılaşılabilir. Ancak taşınmaz mülkiyetinin devrinde yalnızca tarafların kendi aralarında anlaşması yeterli değildir; ilgili resmi şekil ve tapu tescil süreci belirleyicidir.
Bu nedenle bir belgede “temlik” ifadesi görülüyorsa tam olarak hangi hakkın, kime ve hangi koşullarla devredildiği incelenmelidir.
Gayrimenkul Terimlerini Bilmek Neden Önemli?
Gayrimenkulde aynı daireye iki farklı açıdan bakabilirsiniz.
Bir tarafta mimari, metrekare, manzara ve yaşam alanı vardır. Diğer tarafta ise tapu niteliği, bağımsız bölüm, parsel, iskan ve mülkiyet hakları bulunur.
Sağlıklı bir gayrimenkul kararı, bu iki tarafı birlikte okuyabilmeyi gerektirir.
Sıradaki adım
Hayalinizdeki evi birlikte bulalım
Birkaç soruda size en uygun Menekşe Yapı projesini belirleyelim.
